11月5日晚間，萬科發(fā)布公告，稱擬分拆萬物云到港交所上市。
物管行業(yè)近年來受到資金關注，不少上市房企物業(yè)公司上市后市值接近甚至超過母公司，作為行業(yè)最大的一家物業(yè)管理公司，萬物云上市進程一直被市場所關注。
萬科表示，同時通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。
分拆萬物云
萬物云的前身是萬科物業(yè)，2020年10月28日，萬科物業(yè)更名為萬物云。萬物云的官網(wǎng)介紹，萬物云空間科技服務股份有限公司的前身是萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。
目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍?、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌。
萬物云是行業(yè)內最大的物業(yè)管理公司之一，萬科2020年年報數(shù)據(jù)披露，以萬物云為主體的物業(yè)管理業(yè)務報告期內實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米。同期，碧桂園服務營收156億、在管面積為5.05億平方米（包含“三供一業(yè)”業(yè)務及城市服務）。
2021 年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8 億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務收入57.1億元，占比 55.0%;商業(yè)物業(yè)及設施服務31.6億元，占比 30.4%; 智慧城市服務 6.3 億元，占比6.1%;社區(qū)生活服務收入 5.6 億元，占比 5.4%;萬物成長收入3.2 億元，占比 3.1%。
社區(qū)空間服務方面，萬物云以“萬科物業(yè)”為品牌，已布局全國 105 個大中城市(含香港)，服務 3490 個項目。萬科物業(yè)將 30 年積累的住宅物業(yè)經驗打磨沉淀為業(yè)務流程，通過武漢數(shù)字運營中心進行線上運營。萬物云旗下的房產經紀平臺樸鄰，新房銷售業(yè)績較去年同期增長647%;廣州樸鄰與廣信物業(yè) 達成戰(zhàn)略合作，樸鄰提供品牌及技術支持，幫助廣信物業(yè)嘗試社區(qū)房屋增值服務，開業(yè)首家租售門店。
萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬科在11月5日晚間的公告中表示，本次分拆上市有助于突出本公司在空間科技服務領域的發(fā)展優(yōu)勢，提高本公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內在價值，同時有利于本公司向開發(fā)、經營、服務并重的轉型發(fā)展。
公司本次分拆萬物云境外上市后，公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業(yè)務板塊的持續(xù)經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。
再造萬科？
事實上，物業(yè)很大程度上被認為是房地產企業(yè)最后一塊優(yōu)質資產。華盛證券就指出，房地產開發(fā)商拆分物管公司釋放價值的策略模式在2015-2020年發(fā)揮的淋漓盡致，也成功地締造一個新的行業(yè)板塊，期間上市公司總數(shù)增至46家，該板塊在港股市場的比重上升至1.08%。
物管行得益于輕資產模式，相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的ROE，通過新冠疫情印證具有抗周期性，跨行業(yè)合作下科技賦能，增值服務支持著成長空間，這些優(yōu)勢在資本市場具有較好的吸引力和估值基礎。
正式因為諸多優(yōu)勢，物業(yè)管理業(yè)務的估值一直大大高于地產公司，而直接的結果就是不少上市物業(yè)公司的市值高于其母公司。
比如，碧桂園服務當前的總市值為1771.59億元，對應PE為42倍，而其母公司碧桂園目前的市值為1539.88億元，對應的PE為3.57倍。
市場分析對物業(yè)管理業(yè)務也普遍看好。近期港股的物管板塊普遍回調，但是華盛證券就指出，即便一些問題掩蓋了行業(yè)前景及板塊出現(xiàn)個股估值分化現(xiàn)象，但基于政策的大方向是往物業(yè)管理市場化、規(guī)模化發(fā)展，速優(yōu)勝劣 汰下頭部公司的市場份額進一步提升，仍對該板塊保持積極看法。
興業(yè)證券也指出，物業(yè)管理存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務狀況、 穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業(yè)的質量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。龍頭將繼續(xù)享有估值溢價，同時成長性和確定性兼具的優(yōu)質中型物管公司也值得關注。
在地產行業(yè)艱難轉型的階段，物業(yè)資產也是很多地產公司唯一拿得出手的資產，不少地產公司當下都在出售物業(yè)資產回收現(xiàn)金流。
11月1日，首創(chuàng)置業(yè)有限公司(下稱“首創(chuàng)置業(yè)”)擬掛牌出售旗下物業(yè)公司首置物業(yè)100%的股權，以及首萬譽業(yè)51%的股權。此前，恒大計劃200億港元轉讓旗下恒大物業(yè)50.1%股權予合生創(chuàng)展，不過最終沒有成行。
顯而易見，萬物云上市，也能讓萬科這塊業(yè)務快速實現(xiàn)價值釋放。萬科在公告中就坦言，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢，同時符合公司股東的整體利益。
對標碧桂園服務，萬物云如果能夠獲得相當?shù)墓乐?，在市值上再造一個萬科似乎也不無可能。
萬物云此前曾多次被傳上市，但萬科方面始終否認這一消息。今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務IPO事宜，或籌資20億美元。隨后，萬郁亮在6月召開的2020年股東大會上回應表示，“萬科物業(yè)”服務業(yè)務一定會上市，但目前無明確時間計劃。
不過，萬科對萬物云的估值一直有所期待，萬科董事會主席郁亮曾表示，“萬科物業(yè)”有機會達成市值千億，雖然不知道要多長時間，但希望“萬科物業(yè)”在具備這個基礎跟實力之后再去討論這個問題。