作者：余飛
01
杭州房價，加速下沉
杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”最新發(fā)布的一篇文章《杭州賣得最快的二手房，降價10%到30%成功出售！》，透露了當下杭州房價的很多關鍵信息：
第一，降價幅度越大，賣出去的概率越大。
貝殼平臺今年6-8月的成交房源中，有近七成房源在180天內降價10%～30%后成功出售，而降價5%以內的房源成交占比不足5%。
第二，當下杭州掛牌二手房中的調價房源，94%在降價。
作為今年城市話題C位的杭州尚且如此，其他城市何嘗不是如此。
最關鍵的是，即便這樣的降價力度，也沒能換來好的成交。
8月份，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）共成交二手房6633套，環(huán)比7月下滑7.4%；同比去年8月基本一致，微降0.88%。
今年開年，在宇樹科技人工智能和DS概念加持下，杭州樓市開局便拉滿。
3月份杭州二手房市場火力全開，“小陽春”變“大陽春”，十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。
3月二手房還實現量價齊升。杭州貝殼研究院數據顯示，3月杭州十區(qū)住宅成交均價為30210元/㎡，環(huán)比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。
而3月末，杭州的土地市場更是熱火朝天，一周內誕生了兩個地王，樓面價不斷創(chuàng)新高，先后超越廣州、深圳。
按照當時的行情和熱度預演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。
但勢頭戛然而止。4月份二手房網簽量9421套，5月份7716套，6月份7335套，7月份7163套，8月份快速降至6633套。
房價也已經跌破了3萬，8月份跌破了2.7萬元。
02
不敢買，是主流
杭州樓市為何在4月份戛然而止？
其實，并不只有杭州，一線城市的行情也在4月份轉向，全國樓市同樣在4月份轉向。
原因在于4月初大國之間的貿易摩擦重燃。
關稅大戰(zhàn)只是誘因，根本邏輯則是：
第一，房價已經遠超各城市自身的購買力。
經歷了上一輪猛漲，即便產業(yè)強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房價。
雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。
但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。
所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產業(yè)強市，房價也難止跌。
第二，沒多少人敢買。
上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，于是敢于掏空六個錢包，拉滿杠桿去購房。
但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。
面對隨時可能被優(yōu)化，隨時可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負重前行”這么大的代價去換一套房子。
所以，我們看到，2021年開始，我們的居民杠桿率已經紋絲不動，這意味著杠桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
在這種局面之下，4月份導火索讓全國樓市再次進入調整深水區(qū)。
國家統(tǒng)計局披露的8月份數據顯示：
第一，房地產投資跌幅擴至最大。
這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個月下降12.9%。
制圖：城市財經；數據：國家統(tǒng)計局
第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴大至年內最大。
1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。
來源：國家統(tǒng)計局
第三，二手房價格下跌城市數量擴大至年內最多。
8月份70個大中城市二手房環(huán)比下跌城市69個，這一數量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個，5月份67個，6月份69個，7月份68個。
03
杭州樓市，調整仍將繼續(xù)
如今降價都難賣的局面，其實一句話就可以總結：
樓市沒有了財富效應。
而財富效應的基石是宏觀經濟大環(huán)境。
所以說，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。
換句話說，只有經濟、產業(yè)、就業(yè)復蘇了，樓市才會復蘇。
而這個問題，在如今的全球大環(huán)境下，尤其是特朗普這個確定的“最大不確定性”存在，想要回答，很難。
這種背景下，杭州等熱點城市的調整，今年仍會繼續(xù)。
過去兩三年，杭州在托底樓市上其實是疲于奔命。
杭州樓市最高點在2016年，當年賣出了2327萬平方米的商品房，之后一路下調，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬平方米。
然而2022年急轉直下，只有1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。2023略有增長。
2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。
制圖：城市財經；數據：杭州市統(tǒng)計局
去年四季度之后這波行情的確很火熱，但更多的是政策調動下，更多的人在降價解套，而不是忙著漲價。
杭州這座城市這幾年調整的邏輯，有兩個方面：
第一，和一線城市類似，杭州也不缺購買力，之所以調整，是大環(huán)境之下的信心和預期缺失。
第二，杭州高企的房價遠遠超越了這座城市本身的購買力。
杭州房價泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因為加杠桿太厲害。
從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴重透支。
2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學區(qū)房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統(tǒng)統(tǒng)炒到10萬+。
從各城市的居民杠桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。
目前，導致杭州樓市調整的兩個因素，一個都沒變。
同時，杭州的房價與杠桿率仍在高位。
同時，杭州的二手房掛牌量也創(chuàng)下新高。
鏈家網數據顯示，目前杭州二手房掛牌量16.36萬套，相較于去年增長了1%。
無論從哪個角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。
調整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。