記者 田國寶
10月29日至30日，蘭州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（下稱“蘭州農(nóng)商行”）名下近200個房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺掛牌競價，價格從幾萬元到幾億元不等，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公房產(chǎn)。
一位蘭州農(nóng)商行人士向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，這些房產(chǎn)大多為抵債資產(chǎn)，目前產(chǎn)權(quán)均登記在蘭州農(nóng)商行名下，由銀行直接出售，原有的產(chǎn)權(quán)問題及債務(wù)糾紛均已處理完畢。
不僅是蘭州農(nóng)商行，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行等多家銀行也均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。相比而言，大型銀行和股份制銀行直售房產(chǎn)的數(shù)量較少，而城商行、農(nóng)商行、農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)的直售規(guī)模較大。
一位股份制銀行人士表示，銀行直售的房產(chǎn)大多為企業(yè)或個人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權(quán)。銀行將債權(quán)剝離后，形成產(chǎn)權(quán)手續(xù)清晰的房產(chǎn)，并通過出售房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)回收。
他表示，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，不良債權(quán)處置難度較大，折價率較高，債權(quán)回收率相對偏低。近年來，部分銀行專門設(shè)立了不良資產(chǎn)處置部門，一方面用于處置自身存量不良債權(quán)，另一方面也積極在市場上尋找不良資產(chǎn)投資機(jī)會。
批量出售
蘭州農(nóng)商行這一批掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的中，起拍價過億的有9個。其中價格最高的是位于天水市的471套商業(yè)用房，起拍價高達(dá)5.5億元；位于蘭州的有4個房產(chǎn)標(biāo)的，總起拍價超過12億元。
蘭州農(nóng)商行掛牌出售的近200個房產(chǎn)標(biāo)的中，有156個位于遼寧沈撫新區(qū)的育才壹品小區(qū)，起拍價均在20萬元以內(nèi)，最低起拍價只有8萬元左右。
據(jù)負(fù)責(zé)拍賣的工作人員介紹，育才壹品共有兩棟樓，為當(dāng)?shù)匾凰麑W(xué)校的配套用房。蘭州農(nóng)商行在該小區(qū)共有250多套房子，均為清水房（毛坯），平均售價2300元/平方米。6月至9月，該行陸續(xù)掛牌100多套。
京東資產(chǎn)平臺顯示，蘭州農(nóng)商行掛牌的房產(chǎn)標(biāo)的共有720個，其中2025年新掛牌的有630個。除了沈撫新區(qū)的育才壹品外，蘭州農(nóng)商行在海南澄邁的景園悅海灣有140多套住宅和180多套商鋪。
與蘭州農(nóng)商行同處一城的蘭州銀行股份有限公司（下稱“蘭州銀行”）同樣有不少直售房產(chǎn)。京東資產(chǎn)平臺顯示，2024年，蘭州銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量為1130個；2025年掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)1779個。
2025年以來，農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有649個，其中一套位于大連市中山區(qū)的兩居室于10月24日掛牌競價，起拍價61萬元。一位負(fù)責(zé)拍賣的農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示，該房產(chǎn)為抵債房。
此外，吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有2099個，天津銀行有1227個，中原銀行有521個，溫州銀行有412個，大連銀行有226個，哈爾濱銀行有159個。
與大型國有銀行、股份制銀行和城商行相比，各省市的農(nóng)信社系統(tǒng)出售房產(chǎn)標(biāo)的規(guī)模更大。
結(jié)合阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)兩個平臺信息，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報不完全統(tǒng)計，自2024年8月以來，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個；2024年11月以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個。
此外，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11369個，貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個，吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個，福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個。
上述股份制銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，商業(yè)銀行傳統(tǒng)處置不良債權(quán)的方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，單獨或打包以較低折扣出售給第三方；另一種是法拍，通過司法拍賣抵押物或質(zhì)押物變現(xiàn)。
傳統(tǒng)處置方式雖然回收率較低，但可以快速變現(xiàn)銷賬。與傳統(tǒng)處置方式相比，商業(yè)銀行直售抵押房產(chǎn)可以最大限度地實現(xiàn)回收率。商業(yè)銀行通常根據(jù)自身財務(wù)狀況和抵押物的價值靈活選擇處置方式。
抵債房
上述股份制銀行人士表示，抵債房產(chǎn)中，有相當(dāng)部分為企業(yè)經(jīng)營貸款的抵押房產(chǎn)，這類貸款通常需要企業(yè)或?qū)嶋H控制人名下的房產(chǎn)作為抵押物。其中既有不同規(guī)模的企業(yè)，也有個體經(jīng)營戶。
還有一部分為個人的抵押貸或房貸的抵押物。這兩類貸款也是個人貸款最常見的類型。
該人士表示，從貸款違約到法院強(qiáng)制執(zhí)行，從過戶到出售房產(chǎn)，一般需要一到三年甚至更長時間。由于耗時較長，以往商業(yè)銀行不愿采取這一模式處置債權(quán)。但在當(dāng)前市場形勢下，直售房產(chǎn)可以提升債權(quán)回收率。
據(jù)蘭州農(nóng)商行的工作人士介紹，該行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)共有250多套住宅和十幾套商鋪，這些房產(chǎn)均為抵債房。小區(qū)有兩棟樓，共計832戶，目前已交付入住。
撫順新區(qū)的育才壹品由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“智峰地產(chǎn)”）開發(fā)。天眼查信息顯示，智峰地產(chǎn)欠蘭州農(nóng)商行金城分行本金1732.6萬元，欠西固分行本金2.77億元。
2022年6月，蘭州農(nóng)商行向蘭州市中級人民法院（下稱“蘭州中院”）申請強(qiáng)制執(zhí)行并獲立案。2022年12月，蘭州中院正式裁定強(qiáng)制執(zhí)行，本金加上違約金及利息，共計執(zhí)行金額4.6億元。
蘭州農(nóng)商行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)的未售住宅和商鋪，憑借法院強(qiáng)制執(zhí)行文書到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心過戶后，即可對外出售。
蘭州農(nóng)商行直售房產(chǎn)的成交率相對較低，但有幾類資產(chǎn)較受歡迎。第一類為鬧市區(qū)的商業(yè)用房，這類商業(yè)用房出租率和租金相對穩(wěn)定，因而受到市場歡迎。例如，蘭州城區(qū)的一處火鍋店用房競價超過200輪。
第二類是獨立辦公用房，這類物業(yè)位于城市核心區(qū)，面積不大，但獨立成棟，有完整的產(chǎn)權(quán)，比較適宜改造成酒店、賓館，因而受到市場歡迎。如蘭州農(nóng)商行在蘭州市區(qū)的兩處辦公物業(yè)，競價均超過50輪。
第三類是稀缺住宅。蘭州農(nóng)商行直售的房產(chǎn)中，住宅成交率普遍較低，如沈撫新區(qū)的育才壹品累計掛牌250多套未成交一套。而位于海南澄邁景園悅海灣小區(qū)累計成交了10多套，主要得益于海南稀缺的度假資源。
上述股份制銀行人士介紹，國有大行和股份制銀行直售房產(chǎn)的情況一直存在，一部分為營業(yè)用房和職工宿舍等自有資產(chǎn)，另一部分為較為優(yōu)質(zhì)的抵債房產(chǎn)。但往年規(guī)模較小，近年力度開始加大。
性價比
貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價在3.3萬元/平方米至4.6萬元/平方米，而蘭州農(nóng)商行出售該小區(qū)房產(chǎn)的單價僅為2300元/平方米，比市場價格更具競爭力。
一位華南城商行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，商業(yè)銀行無論處置債權(quán)，還是直售房產(chǎn)，最終目的是變現(xiàn)。銀行直售房如果第一次掛牌流拍，第二次掛牌一般會下調(diào)價格，因此，這類房產(chǎn)的價格普遍低于市場成交價。
以農(nóng)業(yè)銀行大連分行出售的華樂小區(qū)一套兩居室為例，該房2025年6月首次掛牌時單價超過1萬元/平方米。由于多次掛牌均流拍，該套房子的起拍價陸續(xù)降至7000元/平方米左右，但仍未成交。
根據(jù)貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)，華樂小區(qū)兩居室歷史成交價曾高達(dá)1.6萬元/平方米，2025年10月成交的一套兩居室，成交單價為9800元/平方米。也就是說，銀行直售房產(chǎn)雖然性價比高，但成交情況一般。
沈撫新區(qū)的育才壹號面臨同樣的尷尬，雖然該小區(qū)為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但由于多次流拍，價格一降再降，目前掛牌價低于市場價30%以上，但仍然沒有一套成交。
在上述華南城商行人士看來，與法拍房相比，銀行直售房的購買風(fēng)險相對較小，一般不存在民間借貸、長租約或產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，性價比更高。但由于這類房源上市時間較短，市場認(rèn)識不足，其性價比還有待進(jìn)一步挖掘。
在他看來，銀行直售房與法拍房有本質(zhì)區(qū)別，法拍房的交易較為復(fù)雜，買受人即便拍下房產(chǎn)并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，原房主仍可能設(shè)置障礙拒絕騰房或?qū)е沦I受人無法正常使用，這類糾紛通過法律途徑很難解決。在交易層面，法拍房本質(zhì)上是買受人與原房主的交易，法院通過裁定強(qiáng)制過戶，拍賣所得款項歸屬銀行，但房產(chǎn)本身瑕疵由買受人承擔(dān)，銀行免責(zé)。
銀行直售房雖然也可能存在類似風(fēng)險，但銀行專業(yè)的風(fēng)控體系已經(jīng)過濾掉大部分風(fēng)險，而且，銀行直售房是買受人和銀行之間的交易，買受人后期風(fēng)險相對較小。
上述股份銀行人士說，在房地產(chǎn)市場較好的城市，銀行抵債房一般容易處理；此外，別墅等高端住宅也較受市場歡迎，其所在銀行在測試市場的過程中，曾推出幾套三線城市的別墅，很快成交。
在他看來，銀行通過京東和阿里平臺直售抵債房，與普通購房者存在一定信息鴻溝，尤其是低能級城市的普通購房者很難接觸到銀行直售房，“像一些幾萬、十幾萬一套的房子，我們能看到，但不是有效客戶；有效客戶在當(dāng)?shù)兀麄兛床坏竭@些掛牌信息”。
他曾向所在分行負(fù)責(zé)人建議，銀行直售房產(chǎn)在公開市場平臺掛牌的同時，也要加強(qiáng)與所在地中介機(jī)構(gòu)合作，由中介人為直售房產(chǎn)導(dǎo)流客戶。但是由于銀行擔(dān)心發(fā)生糾紛及自身人手不足等原因，與中介合作面臨一定障礙。
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