改哪些小區(qū)？錢從哪里來？廣東老舊小區(qū)改造將這么干
2月5日，廣東省政府發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（下稱《意見》），明確今年全省要開工改造不少于1300個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，并重點改造2000年底前建成的小區(qū)，分基礎類、完善類、提升類3類進行改造，并對資金保障、工程推進等重難點問題進行明確。
全省將重點改造2000年底前建成的小區(qū)
此次《意見》明確了改造目標，今年全省要開工改造不少于1300個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制。而到“十四五”期末，要基本完成廣東2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，有條件的地區(qū)力爭完成2005年底前建成的老舊小區(qū)。
哪些小區(qū)能納入改造范圍？《意見》明確，城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）將納入，并要重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。
同時《意見》強調，計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(qū)（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，按屬地原則納入改造范圍。
《意見》還明確了3類改造內容，分別是基礎類、完善類、提升類。
基礎類是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區(qū)內部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、道路、供氣等基礎設施。
完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。而提升類是為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。
針對不同改造內容，《意見》指出基礎類要發(fā)揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類則要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。
鼓勵老舊小區(qū)實施規(guī)?；脑?/p>
在不少地市的改造中，如何廣泛發(fā)動各方參與是個難題。此次《意見》提出，要建立和完善黨建引領城市基層治理機制，社區(qū)黨組織統(tǒng)籌協(xié)調居民委員會、業(yè)主委員會、產權單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同推進改造工作。
在具體推進上，《意見》支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實施規(guī)?；脑?，鼓勵采用工程總承包（EPC）、國企平臺等市場化方式推進。并推動規(guī)劃師、建筑師、建造師、監(jiān)理師、造價師等進社區(qū)輔導。但是對涉及歷史文化名城、歷史文化街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑的改造項目，應嚴格遵循相關保護修繕要求。
小區(qū)改造完成后，可根據實際選擇聘用物業(yè)服務企業(yè)、準物業(yè)服務或實行業(yè)主自治管理，引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則。并鼓勵通過增設停車位、開辟廣告位等方式增加小區(qū)公共收入來源。
《意見》也提出推動社會力量參與，比如鼓勵國有企事業(yè)單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造＋運營服務” 一體化的市場運作模式推進小區(qū)改造。
推進存量資源整合利用。鼓勵各地按照連片整合、統(tǒng)籌配套、分批推進的要求，進行大片區(qū)或跨片區(qū)聯(lián)動改造，實現(xiàn)片區(qū)基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。
居民可通過公積金出資參與
在老舊小區(qū)改造中，另一大難題是資金?！兑庖姟诽貏e對改造資金進行了規(guī)范和指引，提出要建立改造資金合理共擔機制。
首先明確各地級以上市人民政府要制定居民參與出資指引，合理確定居民出資比例。居民則可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式出資。
《意見》還鼓勵各地爭取中央補助資金，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，重點支持基礎類改造內容。但中央補助資金要重點支持改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，可適當支持2000年后建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，但不得超過國家規(guī)定的限定年限和比例。
同時，各地要對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍，并積極爭取通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。
《意見》也提出運用金融手段，鼓勵銀行業(yè)金融機構針對性開發(fā)授信產品，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。也支持改造工作的運營主體運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債權融資，但不得承擔政府融資職能。#p#分頁標題#e#
具體實施時，《意見》也提出精簡改造項目審批全流程。推行網上審批、聯(lián)合審查和并聯(lián)審批，不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。不改變建筑面積、總高度、層數(shù)、外立面，且不影響建筑安全的項目，可免于辦理建設工程規(guī)劃許可證。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，且實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。
