穩(wěn)住樓市，只需五招
??文｜馬光遠
很久不寫房地產的文章，主要原因是2021年以來，在中國房地產市場出現(xiàn)明顯風險的情況下，我關于穩(wěn)定房地產市場的杜鵑啼血般的呼吁在政策層面很少及時得到回應。
2021年，恒大風險暴露之后，某些部門居然判斷“恒大只是個案”，我當時第一時間找了30多家財務狀況比恒大還嚴峻的說明這是行業(yè)系統(tǒng)性風險，絕不是個案。
我當時呼吁，只要放松包括“三條紅線”、放松限購，降首付比例在內的過于嚴苛的降溫措施，也就是把“卡著脖子”的手松開，樓市軟著陸的概率很大。
可惜，這樣的舉措遲至2024年的9月份才下決心實施，可是，確實有點晚。
到2024年的9月斷然采取措施之前，房地產的主要指標已經大幅度回調：
房地產開發(fā)投資下滑了超過30%，房地產銷售腰斬，房價普遍下跌了30%以上，北上廣深四大一線城市房價大部分已經跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地產庫存高企，項目爛尾驚人。
之后，盡管出臺了一系列的政策，但政策的效應總是在短暫的反彈之后又陷入低迷，房地產的各項指標都已經跌過頭，但預期并沒有因此而改變。
我在這里無意檢討政策的得失，這需要多年之后才會有定論。從另一個層面而言，畢竟我們從來沒有經歷一次房地產的真正調整，應對房地產調整的經驗不足，政策走一步看一步似乎也可以理解。但在經歷接近五年的調整之后，拯救房地產似乎成了難以承受之重。
有機構甚至預言，中國的房價還有25%到30%的下調空間。如果未來房價真的還要回調25%到30%，意味著全國房價跌幅將會超過60%，國民財富就房價一項的損失將超過200萬億！
而改革開放40多年來，我們的GDP總量不過130多萬億。對中國經濟將會造成難以想象的災難性影響。
在經歷如此深度的調整之后，有人問：還有什么辦法穩(wěn)住地產！
辦法當然有！
關鍵是要從過去幾年的調整中總結經驗和教訓，這點特別重要，包括資產價格調整對整體經濟的影響要有深刻的認識和感悟，從而才能真正提升政策的高度和格局?，F(xiàn)在中國房地產市場預期惡化，已經不是房地產自身的問題，是各種復雜因素交織，導致預期陷入不斷的惡性循環(huán)。
如果我們這一次還不能從這么昂貴的學費中學點房地產，房價的基本規(guī)律和邏輯，這學費交得就太冤枉了。
對于房地產市場而言，我們不能因為市場的各項指標已經調整過頭，就認為市場已經見底?？紤]到房地產市場的“動物精神”，非理性的反應是必然的，如果不采取斷然措施，繼續(xù)下行也絕非危言聳聽。
所以，當下最緊要的是改變預期，把大家買房最擔心的問題在政策層面予以回應，而且措施一定要堅決，要有力，不能擠牙膏，不能還留著大招等著以后用，現(xiàn)在就是必須用大招的時候。
根據當前房地產市場預期依然不樂觀的事實，和房價依然處在下行通道的趨勢，關注房地產市場的專家們也提出了很多建議。比如，建議政府拿出巨資收購庫存等。這些措施，如果放在2021年前后，當然是有用的，我也是支持的，可是放到現(xiàn)在，政府即使收購也無法改變市場預期，再比如，政府提出建好房子和房地產新模式的概念，這個方向無疑是正確的，但這對改變目前市場預期仍然有限。
再說徹底一點，目前的房地產市場是需要活命，需要活下來，才能談活得好。
｜基于目前房地產市場的現(xiàn)狀，我認為，必須出臺肉眼可見，內心震撼的措施，才能真正扭轉市場的預期，我提出如下幾點：
第一、市場現(xiàn)在最擔心的是買了房子后爛尾，買了房子后開發(fā)商倒閉。我一直呼吁，不爛尾是不可破的紅線，買房不爛尾應該成為一個莊嚴的承諾，政府應該為此兜底。只要資金不被挪用，爛尾是不可能發(fā)生的，這不是市場風險，這是監(jiān)管風險，這是監(jiān)管責任。政府應該拿出保障資金，確保不讓一套房子爛尾！同時，痛下決心確保有開發(fā)能力的開發(fā)商不因資金問題出現(xiàn)破產，對出現(xiàn)破產的，應該積極重組，確保項目不爛尾。
第二、買了房最擔心房價下跌，在這個非常時刻，我建議通過政策設計，對買房給予一定期限的價格保障。比如，一年內出現(xiàn)房價下跌給予足額補償，等于在價格上起到了兜底作用，消除大家的顧慮，也是可以大大改變預期的，這個制度設計的成本相對于收購庫存，真的是不值一提。而且一旦預期改變房價穩(wěn)住，等于一分錢不用掏。
第三、我仍然認為，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并沒有消失。按照官方數(shù)據，我們現(xiàn)在人均建筑面積剛過40平，拋去公攤，人均居住面積不到30平，勉強解決了“住房溫飽”問題，距離高水平的居住還差的遠呢，不要動不動講房子多得沒人要。要為真正想買房的人減負，要痛下決心取消徹底取消限購，不留尾巴，下決心下調首付比例和房貸利率。目前的首付比例15%，完全可以下調到10%，目前的房貸利率完全可以下調到3%以下。
在這里必須強調，中國的實際利率真的太高了，在目前整體物價下行的情況下，房貸名義利率仍然高于3%，實際利率至少在4%以上。
美國看著名義利率高，但美國通脹也高，名義利率反而大大低于中國。把首付比例下降到10%不會出現(xiàn)信用風險，中國的老百姓最講信用。君不見，一些地方的房價跌去70%了，300萬的房子，跌到100萬了，老百姓還在老老實實還著200多萬的房貸，很少有人棄房，要珍惜啊。
第四、考慮到中國60%以上的房子是1998年房改之前的老破舊，城市舊改的空間非常大。要高屋建瓴為舊改設計支持性制度框架，真正鼓勵舊改，激勵力度要大，讓很多人心甘情愿放棄老房子換新房子，這也比直接收購庫存效果好太多。關于舊改和城市更新，我會有專文論述。
第五、中國大量的農民工還沒有完全融入城市，很多在城市并沒有自己的房子，政府有責任為這些群體的住房問題買一部分單。要真正設計一套政策，解決這一部分人的住房問題。
我相信，如果真的下決心這么做，房地產的預期立即改變，市場會立竿見影，中國經濟最大的隱患就此消除！我會在以后詳細論證這幾點。
最后說幾句，這幾年我研究房地產比較多，被網絡噴子噴成我一直鼓吹房價上漲，對我的各種言論斷章取義，掐頭去尾，各種造謠和污蔑。研究房地產居然成了罪？何其荒唐？房地產占了中國居民財富60%以上，房地產何其重要？為什么在這些網絡噴子的眼中就成了罪人？
我既不炒房，也從沒有鼓勵大家炒房！我只是客觀研究房地產的發(fā)展規(guī)律，我也沒有一直說房價要上漲。早在2017年，我就提出了房地產要變局的“三個20%”：未來只有20%的城市，只有20%的樓盤有保值價值，只有20%的開發(fā)商會活下來！這是可以輕易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作為最好投資的時代結束，投資性買房一定要謹慎。所謂選擇性眼瞎，不過如此吧？