采寫/徐岑
貴州一爛尾樓 圖｜視覺中國
買房五年，爛尾三年后，邱云終于等來了最終的勝訴判決。
2025年8月21日，法院第二次二審判定邱云與開發(fā)商2020年10月23日簽訂的《商品房買賣合同（預售）》解除，與銀行2020年12月23日簽訂的《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》解除，并要求開發(fā)商返還首付、貸款本金、利息等費用。
從2020年購房開始，邱云已支付首付196781元，已償還貸款本金加利息超過8萬元。2021年6月開始，工程全面停工，開發(fā)商“消失”。2023年3月，邱云決定起訴開發(fā)商和銀行，并在這個過程中經(jīng)歷了判決結(jié)果的“反轉(zhuǎn)，再反轉(zhuǎn)”。
2025年7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案》。該案例的裁判要旨明確指出，商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持。
但勝訴并不意味著邱云能拿回買房的錢，他說自己像是拿到了一張“空氣欠條”。
根據(jù)深一度的采訪，來自廣東、河南、山東、湖北、新疆等多地的爛尾樓業(yè)主，在最高法入庫案例發(fā)布前后與開發(fā)商、銀行的訴訟中，有的在勝訴、調(diào)解后拿回全部損失，有的在解除合同后又面臨著“優(yōu)先受償權(quán)”、執(zhí)行難、銀行不配合“洗”征信等新的問題。
開發(fā)商“突擊竣工”后，邱云購買的房屋存在嚴重的漏水問題 圖｜受訪者提供
退房，停貸
邱云來自廣東清遠的縣城，在市里工作。2020年10月23日，邱云花了近20萬元首付，貸款58.9萬元，在清遠市內(nèi)購入了一套房子。
合同原本約定2022年6月30日開發(fā)商交付精裝修的房子。然而，2021年6月再次來到樓盤，邱云發(fā)現(xiàn)在一期完工后，其購買的二期建筑工程全面停工。到了2022年的6月，停工的建筑外部，排柵全部拆除，工地上不再有施工的痕跡。
意識到“事情不對勁”后，邱云從2021年開始了漫長的維權(quán)之路。
業(yè)主們先是找到當?shù)刈〗ň?。?jīng)住建局查證，開發(fā)商抽逃項目建設資金導致樓盤資金鏈斷裂。經(jīng)調(diào)解，2022年6月1日，開發(fā)商曾書面向業(yè)主承諾：2022年11月30日交房，且與起初合同約定的精裝房不同，而是僅獲竣工驗收備案的毛坯房。但開發(fā)商再次食言。
住建局告訴包括邱云在內(nèi)的爛尾樓業(yè)主們，要么等待，要么起訴。
2023年3月，邱云決定起訴開發(fā)商和銀行，同時停止還貸，此前他已還貸本息合計8萬有余。6月18日，正式以商品買賣合同糾紛立案。
2024年1月15日，邱云在案件一審階段勝訴，解除了其與開發(fā)商的《商品房買賣合同》以及與銀行的《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》。
但銀行繼續(xù)上訴。銀行認為，即使《商品房買賣合同》解除，根據(jù)合同相對性的原則，銀行作為合同第三人不能承擔義務，邱云應該繼續(xù)承擔還款義務。
2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱為《解釋》）第二十條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
案件二審時遇到了新的“插曲”——2024年10月31日發(fā)回重審。邱云2025年4月28日收到案件重審判決，法院認定房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實現(xiàn)，從確保交易安全、平衡各方權(quán)益以及維護社會穩(wěn)定考慮”，邱云的《商品房買賣合同》《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。
而實際上，邱云和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)，此時房屋和爛尾初期并無太大區(qū)別，僅裝上了門窗，通了水，還存在嚴重的漏水問題，多戶業(yè)主不敢裝修，拒絕簽收。
上海市錦天城（西安）律師事務所的律師顧飛指出，實際操作中，不乏銀行和開發(fā)商以繼續(xù)上訴的方式避免壞賬，實現(xiàn)債權(quán)，等待專班入駐、紓困資金撥付等盤活方式。這在訴訟過程中被稱作“拖延戰(zhàn)術(shù)”。
而在現(xiàn)實情況中，有的開發(fā)商也會“突擊竣工”。中國裁判文書網(wǎng)一例判決書顯示，2025年9月28日，一起在廣東佛山的爛尾樓案例在已逾期交房的情況下，因在開庭前期“突擊竣工”，法院認定房屋“已具備交付條件”，案涉合同具備繼續(xù)履行的基礎，“故不宜作解除處理”，在二審中駁回了爛尾樓業(yè)主的上訴請求。
邱云的案件經(jīng)重審判決認定，房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實現(xiàn)，從確保交易安全、平衡各方權(quán)益以及維護社會穩(wěn)定考慮”，邱云的《商品房買賣合同》、《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。
邱云繼續(xù)上訴。
2025年8月21日，廣東省清遠市中級人民法院二審認定，雖然毛坯房驗收通過，但仍然不滿足起初合同約定的精裝交付條件，開發(fā)商構(gòu)成根本違約，邱云與開發(fā)商和銀行的合同關系均獲得解除，并要求開發(fā)商返還首付、貸款本金等費用。
就在邱云收到二審判決前，7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布了一則發(fā)生在江蘇鹽城的房屋買賣糾紛案例，二審判決購房人與開發(fā)商和銀行均解除合同?；凇督忉尅返囊?guī)定，在該案例的裁判要旨中，最高人民法院明確指出，應當充分考慮貸款購房情形下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯(lián)系，在商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。
完成度較高的爛尾樓 圖｜視覺中國
“法定解除權(quán)”，一條新路
大成律師事務所律師劉廷彥告訴深一度，在新入庫案例公布后，預計會有更多判決將購房和貸款兩份合同視為一個完整的商品房買賣交易整體，依法同時解除。
但并非所有購房合同解除同時都會解除貸款合同，一并解除需要同時滿足開發(fā)商逾期交房，項目建設已停工且短期內(nèi)無交付可能性，以及購房人購買商品房與為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)這三個條件。
在國浩律師（石家莊）事務所律師霍雅西看來，7月7日新入庫案例的特別之處，在于就“解除權(quán)”的問題為身處困境中的爛尾樓業(yè)主又開辟了一條新路。
霍雅西告訴深一度，消費者能否行使解除權(quán)是此類房屋合同糾紛案件中的核心問題。在購房人享有解除權(quán)的基礎上，法院才會繼續(xù)審核合同目的能否實現(xiàn)以及開發(fā)商的違約程度。
她還指出，在最高法案例入庫前，一般購房合同約定，自業(yè)主知道解除事由發(fā)生之日起向后推一年，購房人應當在這一期限內(nèi)向開發(fā)商提起解除。“但凡業(yè)主超過時效起訴且開發(fā)商以超過時效作為抗辯理由的，法院都不會支持購房人的解除訴求。”
有不少開發(fā)商還會在補充協(xié)議中添加時限，比如自知道解除事由之日起30天內(nèi)，需向開發(fā)商發(fā)送解除合同通知函，如果沒有發(fā)送就視為接受逾期現(xiàn)狀，放棄解除權(quán)?；粞盼髡J為，這樣的條款實際上是和法律規(guī)定的一年期限是沖突的，“但在實踐中，只要開發(fā)商在合同中加黑加粗條款文字，履行了提示義務，法院都會基于維穩(wěn)的考慮下，認定該條款的有效性，不支持購房人的解除權(quán)?！?/p>
當購房人因為合同條款或時效問題失去“約定解除權(quán)”時，現(xiàn)有法律規(guī)定上沒有說明業(yè)主會不會同時失去“法定解除權(quán)”。在司法實踐中，案件判決結(jié)果往往取決于案涉小區(qū)的建設進度以及法官的自由裁量權(quán)。
此次最高法入庫案例引用《民法典》合同編第563條關于合同法定解除規(guī)定，明確當合同目的不能實現(xiàn)的情況之下，消費者也可以適用法定解除權(quán)?！斑@給了法院一個明確的信號，也相當于告訴消費者在失去約定解除權(quán)后并不是無路可走?！被粞盼飨蛏钜欢冉忉?。
邱云曾在2022年7月開發(fā)商正式違約后聯(lián)系住建局向開發(fā)商遞交了一份解除函。在最終的判決書中，這份解除函也成為邱云勝訴的重要證據(jù)。銀行在辯訴理由中提出，邱云沒有在約定時間內(nèi)行使解除權(quán)——合同中約定的15日，所以已經(jīng)失去該權(quán)利。但在2025年8月的二審判決書中，法院認定邱云以合同目的無法實現(xiàn)為由行使法定解除權(quán)而非約定解除權(quán)，所以不適用合同中約定的解除權(quán)期限。
顧飛同樣觀察到，民事司法領域尊重當事人意思自治，自由約定往往優(yōu)先于法律調(diào)整。但約定不能排除“法定底線”，在約定情形中呈現(xiàn)出權(quán)利義務不對等時，應該借助法律解釋實現(xiàn)守約方應當獲得的公平。
霍雅西經(jīng)手過多起房屋買賣合同糾紛案件，她告訴深一度，在合同目的確實無法實現(xiàn)的情況下，基于《解釋》第二十條，業(yè)主與銀行解除貸款合同已經(jīng)是法律實踐中的基本操作，大部分法院都會支持購房人解除貸款合同的主張。
這一原則在多地司法實踐中得到驗證。
霍雅西曾代理在河南的爛尾房案例，法院在一審階段就明確解除了購房人與開發(fā)商和銀行貸款兩份合同，達到了合法停貸的目的。
在廣東省惠州市，購房人劉澄在樓盤停工后，和邱云一樣通過訴訟解除了與開發(fā)商和銀行的合同，并最終成功拿回已支付的首付與貸款本金?！爱敃r我想的就是，已經(jīng)付了的錢賠了就賠了，但是我要把貸款這個大窟窿給填平?！眲⒊握f。
2025年5月，江蘇連云港一爛尾樓案例判決開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同與貸款合同均解除，剩余未還貸款的本息則由開發(fā)商直接償還銀行。
劉麗在今年6月收到執(zhí)行法院發(fā)來的消息，開發(fā)商已無可執(zhí)行的財產(chǎn)，執(zhí)行程序終止 圖｜受訪者提供
解除合同后，錢在哪里？
邱云雖然勝訴了，但應該由開發(fā)商還的錢卻被卡在了“優(yōu)先受償權(quán)”上。這是他之前沒有考慮到的變量——資金鏈斷裂的開發(fā)商身后，留下的是無法兌現(xiàn)的還款判決。
2023年，最高人民法院在答復河南省高級人民法院的《最高人民法院關于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》中明確指出，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款，結(jié)清貸款的，同樣可以適用。
2025年二審開庭后，8月1日法官召開補充庭審，詢問包括邱云在內(nèi)的業(yè)主們是否接受解除合同但可能會拿不到還款的后果，邱云接受了，因為他看到了停貸止損的曙光。
8月19日，銀行主張優(yōu)先受償權(quán)，這是在先前的開庭中從未討論過的問題。
二審判決銀行對案涉房屋享有的抵押權(quán)自預告登記之日起設立，因此享有優(yōu)先受償權(quán)。房屋目前拍賣價40萬，但銀行投進去的錢總共已超過50萬元，這意味著銀行在享有優(yōu)先受償權(quán)后，輪到邱云受償時已無錢還款。邱云感到無奈，覺得自己贏了官司，卻拿了一張“空氣欠條”。
顧飛向深一度解釋，銀行享有的受償權(quán)基于貸款合同內(nèi)容。在貸款合同中，銀行的抵押權(quán)和其對于房屋的優(yōu)先受償權(quán)是有明確約定的，因此銀行對于抵押物變賣的款項，享有優(yōu)先受償權(quán)。對于業(yè)主來說，如果在房屋買賣合同里面并沒有賦予或者約定業(yè)主的權(quán)利，那么業(yè)主就無法享有這個權(quán)利，“而業(yè)主的優(yōu)先受償權(quán)則必須滿足全款購房或者已經(jīng)在一審前結(jié)清所有款項，否則業(yè)主的優(yōu)先受償權(quán)就不構(gòu)成”。
和邱云一樣，同批部分業(yè)主在發(fā)現(xiàn)房屋爛尾后選擇停貸止損。但如果停貸時間過長，銀行有權(quán)向征信中心報送違約信息，從而影響個人征信。8月27日拿到二審判決書當天，與邱云同批收到勝訴判決書的業(yè)主前往銀行“洗”征信，但卻并沒有獲得銀行的積極配合。
霍雅西解釋，在一般爛尾樓勝訴判決書上會寫明，銀行的還款需要開發(fā)商還清，與業(yè)主無關。但在實際情況中，有銀行會在判決已出的情況下表示，只要開發(fā)商不還清錢款，銀行也不會協(xié)助業(yè)主結(jié)清貸款，“給業(yè)主掛著這筆貸款”，甚至可能繼續(xù)上訴。針對這種情況，霍雅西表示業(yè)主可以通過執(zhí)行法官與銀行溝通，但過程需要耗費更多的時間和精力。
顧飛將業(yè)主、開發(fā)商和銀行之間的關系定義為“微妙三角”，“就是預售制下風險失衡的牽制與倒逼”。開發(fā)商挪用資金致使項目爛尾，銀行放貸過度依賴“期房邏輯”，業(yè)主作為弱勢方承擔最終風險，三方在“錢、房、責”上互相牽制。
霍雅西表示，目前房屋買賣合同糾紛在開始訴訟時，一般會采取財產(chǎn)保全的策略。在拿到判決后，業(yè)主可以利用網(wǎng)簽以及執(zhí)行局配合查封等方式來控制已解除合同的房屋。除非開發(fā)商徹底擺爛或者破產(chǎn)，否則業(yè)主拿回已付購房款以及已付貸款本息和利息、違約金（合同若約定）的概率還是有的。
但霍雅西同樣提醒，訴訟是一場充滿變量的持久戰(zhàn)?！笆赘犊羁赡芤粋€月退回，也可能拖上一年甚至兩年。”
2024年底拿到二審判決書勝訴后，劉澄在2025年6月終于等來了她的還款——劉澄已付的首付和貸款本金從監(jiān)管賬戶中被扣除。而貸款利息要從開發(fā)商的其他賬戶中扣除，由于開發(fā)商的銀行賬戶已被凍結(jié)，這意味著劉澄先前所付的利息可能“打水漂”。
劉麗來自河南鄭州，糾纏她三年的爛尾樓官司在2025年6月走到了終本裁定，即終止執(zhí)行。劉麗和執(zhí)行法院聯(lián)系時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已被列為失信被執(zhí)行人，名下無任何可執(zhí)行資產(chǎn)，賬戶無資金，和劉麗一樣的爛尾樓業(yè)主們正在排隊等待。除非劉麗向執(zhí)行院提供新的財產(chǎn)線索，否則她付出的22萬多首付將無法收回。
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